مشاور املاک صادقی
 مشاور املاک صادقی

احتمالاً واژه پیمانکار به گوشتان خورده و یا روی بعضی از تابلوهای ساختمان‌های در حال ساخت این واژه را مشاهده کرده‌اید. پیمانکاری از روابط کاری در دنیای امروز است. امروزه بسیاری از کارها در فضای کسب‌وکار توسط پیمانکار و طی قراردادی با عنوان قرارداد پیمانکاری انجام می‌شود. قرارداد پیمانکاری یک قرارداد حقوقی است، بنابراین تنظیم قرارداد پیمانکاری شرایطی دارد. بسیار پیش آمده که بین پیمانکار و کارفرما اختلافاتی شکل گرفته، و یکی ار طرفین خواهان قطع همکاری و در نتیجه فسخ قرارداد پیمانکاری باشد. ابطال و یا فسخ قرارداد پیمانکاری نیز مانند سایر قراردادها طی شرایط خاصی انجام می‌شود و معمولاً بر اساس شرایط پیمان عمومی است. در مطلب پیش رو شرایط پیمان عمومی و شرایط فسخ قرارداد پیمانکاری توسط هر یک از طرفین قرارداد را شرح خواهیم داد.

قرارداد پیمانکاری قراردادی است که طی آن کارفرما انجام اموری را طبق شرایط خاص، در مدت معین و در ازای وجه مشخص به شخص حقیقی یا حقوقی واگذار می‌کند. در قرارداد پیمانکاری حدود و روابط کارفرما و پیمانکار مشخص می‌شود. تنظیم قرارداد پیمانکاری مانند هر قرارداد حقوقی دیگر باید با آگاهی و مشورت با اشخاص باتجربه انجام شود تا از سواستفاده و ضررهای بعدی جلوگیری شود.

در تنظیم قرارداد پیمانکاری شرایط عمومی پیمان و شرایط اختصاصی پیمان مطرح می‌شود. شرایط عمومی که در تنظیم قرارداد پیمانکاری به آن اشاره می‌شود، از تعهدات تبعی است، یعنی تعهداتی که قانون تعیین کرده و لازم به اجرا است. شرایط اختصاصی پیمان، شرایطی است که طرفین قرارداد براساس ماهیت، اوضاع و شرایط قرارداد با یکدیگر تفق می‌کنند.

وجه تمایز شرایط عمومی پیمان با شرایط اختصاصی پیمان در این است که شرایط عمومی پیمان در همه قراردادها حاکم و غیر قابل تغییر است. شرایط اختصاصی پیمان نیز نمی‌تواند ناقض مفاد شرایط پیمان عمومی باشد. پس هیچ یک از طرفین قرارداد پیمانکاری نمی‌توانند شرایط پیمان خصوصی را زیر پا گذارند.

قوانین فسخ قرارداد پیمانکاری

قراردادهای حقوقی به دو دسته تقسیم می‌شوند قراردادهای لازم و قراردادهای جایز.

قرارداد پیمانکاری از قراردادهای لازم است. در مطلب‌های گذشته مانند فسخ قرارداد مشارکت در ساخت گفتیم که قرارداد لازم از قراردادهایی است که طرفین قرارداد حق فسخ قرارداد یا برهم زدن معامله ندارند. قرارداد جایز نیز به این معنا است که هر یک از طرفین می‌توانند بدون هیچ دلیلی قرارداد را فسخ کنند و نیاز به موافقت یا اعلام طرف دیگر قرارداد نیست. در واقع در قرارداد جایز طرفین در هر حالت حق فسخ دارند.

در قرارداد لازم که قرارداد پیمانکاری از این نوع است، طرفین حق فسخ ندارند جز شرایطی که حق فسخ در تنظیم قرارداد پیمانکاری مشخص شده باشد. قانون نیز شرایطی را برای حق فسخ قراردادهای پیمانکاری مانند دیگر قراردادهای لازم در نظر گرفته است.

بنابراین اگر در تنظیم قرارداد پیمانکاری حق فسخ برای طرفین تعریف نشده باشد باید با خیارات قانونی اقدام به فسخ قرارداد پیمانکاری کنند.

طبق قراردادهای پیمانکاری، کارفرما و پیمانکار طبق قوانین و مقررات قانونی برای انجام کاری بین خود قراردادی منعقد می‌کنند، طبق این قرارداد هر یک از طرفین یعنی پیمانکار و کارفرما نسبت به هم تعهداتی دارند. نقض تعهدات یکی از طرفین، برای طرف مقابل حق حبس ایجاد می‌کند.

حق حبس یعنی تا زمانی که طرف به تعهدات خود عمل نکند، طرف دیگر نیز از انجام تعهداتی که در قرارداد برای او مقرر شده، معاف است. به همین دلیل در تنظیم قراردادهای پیمانکاری حق فسخ در صورت بروز تخلف از انجام تعهدات برای هر یک از طرفین یعنی پیمانکار و کارفرما در نظر می‌گیرند.

موارد فسخ قرارداد پیمانکاری

اشاره کردیم که قراردادهای پیمانکاری در دسته قراردادهای لازم قرار می‌گیرد و طرفین جز با خیارات قانونی یا تعیین حق فسخ در تنظیم قرارداد نمی‌توانند اقدام به ابطال قرارداد کنند. بنابراین به طور معمول هنگام تنظیم قرارداد پیمانکاری، حق فسخ برای دو طرف قرارداد یعنی کارفرما و پیمانکار در نظر گرفته می‌شود.

اگر حق فسخ قرارداد پیمانکاری برای طرفین پیش‌بینی نشده باشد، براساس خیارات قانونی و با رای مرجع قضایی، هر یک از طرفین می‌توانند اقدام به فسخ یا ابطال قرارداد پیمانکاری کنند. در مطلب همه چیز در مورد فسخ قرارداد ملک خیارات قانونی برای فسخ قراردادها را توضیح دادیم.

در ابتدای مطلب گفتیم که در تنظیم قرارداد پیمانکاری شرایط پیمان عمومی و شرایط پیمان اختصاصی مطرح می‌شود. شرایط پیمان عمومی در همه قرردادهای پیمانکاری وجود دارد و از قانون آن را تعیین کرده است. کارفرما و پیمانکار هر دو موظف به انجام تعهدات شرایط قانون پیمان عمومی هستند. شرایط پیمان اختصاصی نیز نمی‌توانند شرایط پیمان عمومی را نقض کند.

مطابق شرایط پیمان عمومی در صورت تخلف پیمانکار، کارفرما حق فسخ قرارداد دارد. ماده ۴۶ شرایط عمومی پیمان در مواردی به کارفرما و در مواردی به پیمانکار اختیار فسخ یا همان حق فسخ داده است.

شرایط فسخ قرارداد پیمانکاری

ماده ۴۶ شرایط پیمان عمومی شرایط فسخ قرارداد پیمانکاری را مشخص کرده است. شرایط فسخ قرارداد پیمانکاری برای کارفرما و پیمانکار متفاوت است. در صورتی که هر یک از طرفین قرارداد یعنی کارفرما یا پیمانکار با توجه به ماده ۴۶ شرایط پیمان عمومی مرتکب خطا شوند، طرف مقابل بدون مراجعه به دادگاه اختیار فسخ دارد.

حق فسخ قرارداد پیمانکاری به توجه به ماده ۴۶ شرایط عمومی پیمان شامل:

تأخیر در تحویل گرفتن کارگاه از سوی پیمانکار به مدت بیش از ۳۰ روز
تأخیر در ارائه برنامۀ زمانی تفصیلی به مدت بیش از نصف مهلت تعیین شده برای ارائۀ آن
تأخیر در تجهیز کارگاه برای شروع عملیات پیمان به مدت بیش از نصف مدت تعیین شده در موافقت نامه؛ مشروط به پرداخت پیش پرداخت از جانب کارفرما
تأخیر در شروع عملیات پیمان به مدت بیش از یک دهم مدت اولیۀ پیمان یا دو ماه، هر کدام که کمتر باشد
تأخیر در اتمام هر یک از کارهای برنامۀ تفصیلی به مدت بیش از نصف مدت تعیین شده برای آن کار، براساس ماده ۳۰ قانون شرایط پیمان عمومی
تأخیر در اتمام کار به مدت بیش از یک چهارم مدت پیمان، با توجه به مادۀ ۳۰ قانون شرایط پیمان عمومی
آغاز نکردن کار پس از رفع وضعیت قهری و ابلاغ شروع به کار از سوی کارفرما
بدون سرپرست گذاشتن کارگاه یا تعطیل کردن کار بدون اجازۀ کارفرما، به مدت بیش از ۱۵ روز
انجام ندادن دستور مهندس مشاور مبنی بر اصلاح کارهای معیوب
تأخیر بیش از یک ماه در پرداخت دستمزد کارگران
با اثبات شدن پرداخت رشوه از سوی پیمانکار در فرآیند اعمال حق فسخ مراجعه به دادگاه لازم نیست.

شرایط فسخ قرارداد توسط کارفرما

در صورت بروز یک یا چند مورد از حالت‌هایی که ماده ۴۶ شرایط پیمان عمومی مشخص کرده است، کارفرما می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد پیمانکاری کند. در صورتی که کارفرما قرارداد پیمانکاری را مشمول فسخ تشخیص دهد، باید باید طبق ماده ۴۶ شرایط پیمان عمومی به تعهدات زیر عمل کند:

تضمین انجام تعهدات و تضمین حسن انجام کار کسر شده را ضبط و به حساب خزانه واریز نماید.
کارگاه، تاسیسات و ساختمان‌های موقت مصالح و تجهیزات، ماشین‌آلات و ابزار و تمام تدارکات موجود در آن را در اختیار بگیرد.
از پیمانکار بخواهد تا نماینده‌ای جهت صورت‌برداری و تهیه صورت مجلس کارهای انجام شده و تمام مصالح، تجهیزات، ماشین‌آلات و ابزار و تدارکات دیگر که در کارگاه موجود است معرفی کند. در صورت خودداری پیمانکار از این کار کارفرما می‌تواند به منظور تأمین دلیل، با حضور نماینده دادگاه برای صورت برداری اقدام نماید.
تأسیسات ساختمان‌های موقت را که در کارگاه احداث شده است و برای ادامۀ کار مورد نیاز است را در اختیار می‌گیرد و به حساب پیمانکار منظور می‌نماید.
کارفرما می‌تواند ماشین‌آلات و ابزار و وسایل متعلق به پیمانکاری که در کارگاه موجود است و برای اتمام کار مورد نیاز است برای مدت مناسبی که برای جایگزین کردن آنها لازم است در اختیار بگیرد و هزینه اجاره آنها را به حساب طلب پیمانکار منظور نماید.

فسخ قرارداد پیمانکاری از ناحیه کارفرما

در صورتی که کارفرما طبق حالت‌های ماده ۴۶ شرایط پیمان عمومی اقدام به فسخ قرارداد پیمانکاری کند، باید نظر خود را با ذکر مواردی که با استناد به آنها قرارداد را شامل فسخ می‌داند به پیمانکار ابلاغ کند. تا قبل از اعلان فسخ قرارداد از سوی کارفرما، فسخ فاقد آثار حقوقی است، حتی اگر کارفرما این قرارداد پیمانکاری را مشمول فسخ بداند.

اعلام فسخ قرارداد پیمانکاری توسط کارفرما از طریق ارسال اظهارنامه برای پیمانکار صورت می‌گیرد. بعد از ارسال اظهارنامه فسخ قرارداد پیمانکاری از سوی کارفرما، در صورتی که پیمانکار نسبت به این تصمیم اعتراض داشته باشد، می‌تواند ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ فسخ اعتراض خود را اعلام کند. در این شرایط پیمانکار باید مستنداتی برای رد مواردی که کارفرما با استناد به آنها اعلام فسخ کرده است، به وی ابلاغ کند.

بدیهی است که عدم پاسخ پیمانکار به اعلام فسخ از سوی کارفرما، می‌تواند دلیلی بر درستی ادعای کارفرما برای فسخ قرارداد باشد. زیرا اگر پیمانکار در این تصمیم خود را ذی حق می‌دانست، دلایل و مستنداتی برای دفاع از خود و جلوگیری از این تصمیم اعلام می‌کرد و ابلاغ فسخ قرارداد پیمانکاری کارفرما را بی‌پاسخ نمی‌گذاشت.

اگر پیمانکار نسبت به حق فسخ کارفرما اعتراض کند، دلایلی برای رد ادعای کارفرما اعلام می‌کند. در این حالت برای در یک هیئت سه نفره که اعضای آن منصوب وزیر یا بالاترین دستگاه اجرایی هستند، موضوع حق فسخ بررسی می‌شود. نظر نهایی این هیئت باید توسط وزیر با بالترین مقام دستگاه برسد.

شرایط فسخ قرارداد توسط پیمانکار

فسخ قرارداد پیمانکاری بیشتر توسط کارفرما است. اما پیمانکار نیز به دلایلی مانند تاخیر کارفرما در تخصیص منابع، اراده مدارک، صدور تاییدات و مصوبات و اجرای تعهدات قراردادی می‌تواند اقدام به فسخ کند. پیمانکار باید مدارک و مستنداتی دال بر عدم انجام وظایف از سوی کارفرما داشته باشد. معمولاً فسخ قرارداد توسط پیمانکار به دریافت خسارت مالی و یا جبران مالی و غیرمالی می‌انجامد.

درشرایط پیمان عمومی در هیچ شرایطی به حق فسخ پیمانکار اشاره صریح نکرده است. اما مصداق‌هایی وجود دارد که پیمانکار نیز می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد پیمانکاری کند اما در این شرایط نیز کارفرما باید به قرارداد خاتمه دهد. اگر پیمانکار خواهان فسخ باشد، لازم است درخواست پایان دادن به قرارداد را براساس ماده ۴۸ شرایط عمومی پیمان به کارفرما تقدیم کند.

فسخ قرارداد از ناحیه پیمانکاری

اگر پیمانکار خواهان فسخ قرارداد باشد، اگر کارفرما معتقد باشد که پیمانکار در انجام وظایف خود کوتاهی کرده است طبق ماده‌های ۳۴ و ۳۵ شرایط عمومی پیمان می‌تواند وجه‌التزام تملیک کند. وجه‌التزام انجام تعهدات پیمان به صورت ضمانت‌نامه بانکی از سوی پیمانکار به کارفرما تحویل داده می‌شود.

پیمانکار در سه مرحله می‌تواند مدارک را استرداد کند:

پس از تهیه آخرین صورت وضعیت موقت
پس از تهیه صورت وضعیت قطعی
پس از تهیه صورت حساب نهایی
در هر یک از مراحل اگر پیمانکار بدهکار نباشد، کارفرما باید مدارک توقیفی را آزاد کند، اما اگر پیمانکار بدهکار باشد، موظف است طبق مدت معین شده در صورت مجلس نهایی بدهی را بپردازد. اگر پیمانکار از پرداخت طلب کارفرما خودداری و یا تاخیر کند. کارفرما می‌تواند بدون تشریفات قضایی طلب خود را از محل سپرده‌ها و تضمین‌های پیمانکار ضبط کند. اگر پیمانکار نسبت به ضبط سپرده‌ها اعتراض داشته باشد و مدعی انجام وظایف به طور کامل و عدم تخلف باشد، باید از طریق مراجع قانونی با ارائه مدارک و مستندات اعتراض خود را اعلام کند.

اقدامات کارفرما پس از فسخ قرارداد پیمانکاری

خلع ید از پیمانکاری
تصرف تاسیسات و ساختمان‌های موقت
تصرف ماشین‌آلات و ابزار و وسایل متعلق به پیمانکار
تعیین تکلیف مصالح و تجهیزات

حق فسخ مبتنی بر مقتضیات منافع عمومی

اگر کارفرما دولتی باشد می‌تواند طبق تشخیص خود و در راستای منفعت عمومی اقدام به فسخ قرارداد پیمانکاری کند. ماده ۴۸ شرایط پیمان عمومی به کارفرمای دولتی حق فسخ بنابر مقاضیات منافع عمومی را داده است. طبق ماده ۴۸ شرایط عمومی پیمان کارفرما بدون تقصیر از سوی پیمانکار و تنها بنا بر مصلحت می‌تواند قرارداد پیمانکاری را فسخ کند. مقام‌های اداری صلاحیت تشخیص منفعت عمومی دارند، کارفرمای دولتی در هر مرحله از کار می‌تواند از این حق استفاده کند.

جمع بندی

قرارداد پیمانکاری از قراردادهای لازم است، یعنی طرفین طی شرایط خاصی می‌توانند اقدام به فسخ کنند.
در قرارداد پیمانکاری، کارفرما انجام اموری را طبق شرایط خاص، در مدت معین و در ازای وجه مشخص به شخص حقیقی یا حقوقی واگذار می‌کند.
در تنظیم قرارداد پیمانکاری شرایط پیمان عمومی و شرایط پیمان اختصاصی درج می‌شود.
شرایط پیمان عمومی از تعهدات تبعی است، یعنی قانون تعیین کرده و هر دو طرف باید به این تعهدات عمل کنند.
فسخ قرارداد پیمانکاری بیشتر از ناحیه کارفرما صورت می‌گیرد.
ماده ۴۶ شرایط پیمان عمومی شرایط فسخ را مشخص کرده است.
پیمانکار از طریق اظهارنامه‌ای به پیمانکار اعلام فسخ می‌کند. پیمانکار به مدت ۱۰ روز از ارسال اظهارنامه فرصت دارد نسبت به این تصمیم اعتراض کند.
کارفرمای دولتی حق فسخ مبتنی بر مقتضیات منافع عمومی دارد و در هر مرحله از کار می‌تواند از این حق استفاده کند.

اشتراک گذاری Telegram Facebook WhatsApp Twitter

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *